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深圳小产权房要火了,旧改补偿标准!

城市更新项目从列入计划到确认实施主体的转化率非常低,仍有超过?3/4的已列入计划项目尚未取得进一步的实质性进展。那么,2017年在强区放权和产业升级鼓励的双重驱动下,深圳城市更新会不会有新的态势?哪些项目会有实质性的进展或动工,哪些项目是我们值得关注的?

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罗湖区金威啤酒厂项目三天盖一层楼、曾创造出“深圳速度”的深圳市罗湖区,是中国改革开放的名片,也是深圳最早开发建成的城区,创造过诸多成就,承载过诸多辉煌。然而时过境迁,30多年后的罗湖已被旧工业区、旧商业区、旧居住区和旧城中村之“四旧”困扰,发展难以为继。昔日风光无限的罗湖区,如何化解空间瓶颈,破茧成蝶,已经迫在眉睫!

作为深圳城市更新和首个棚户区项目的双试点,似乎已经找到一条城市更新较为顺畅的运作方式,“强区放权”的简化流程政策更是推广到了全区。笋岗-清水河、水贝珠宝产业园的成片改造、黄贝岭和蔡屋围城中村改造示范,都是成功的案例。

当然,木头龙依然“僵局难破”,作为深圳旧住宅改造的风向标已经引起足够的重视了,2017年也不会被冷淡。所以,权衡再三,个人认为要把更多的目光聚集在布心片区——罗湖最具成片改造潜质的区域:除了已纳入罗湖“二线插花地”棚户区布心山庄,还有布心工业区、布心村、华源实业项目、金威啤酒厂等项目。

金威啤酒厂项目已规划打造为以珠宝产业为核心的60万㎡建面的综合体,并有两栋商务公寓的配建。推选理由:一、已实质性动工并有今年入市的预判;二、罗湖产业升级优化的典型代表;三、区域成片改造的起势之作。

当然,另外一个位于罗湖CBD核心区域的兆鑫广场(原深圳酒店)目前已完成部分的拆除工作,绝佳地段、旧商业和旧住宅夹杂项目的拆迁推进,可以作为旧改关注或投资者一个研究范例。水贝村已完成拆迁,据了解施工推进并不是那么顺利。

福田区天健工业区旧改相对于已经取得不错的改造成绩的大金沙范围四个城中村(上沙、下沙、沙嘴、沙尾)、梅林片区下梅林村项目、高端气质明显的彩田工业区(三星视界和长城开发项目)和车公庙(泰然第一、二工业区和杜邦工厂项目),我觉得更应该关注景田的天健工业区旧改。

作为福田区政府支持城市旧改的重点工程,项目所处的景田片区,其二手房市场一向稳健。未来天健工业园改造项目将建成以住宅为主体,配套学校、城市商业运营服务的综合商业体,加上区位及配套优势,项目本身划配建的荔园外国语小学北校区,该项目潜在价值非常突出。

南山区深业世纪山谷旧改作为早期立项的八个旧住宅改造项目之一,目前唯一取得的100%的签约,2017年应该会有实质性的推动实施。项目实施成功的意义是否对其他旧住宅项目有借鉴意义,理因得到行业较高的关注度。

当然,南山还有蛇口东角头地铁站附近的万科渔一村、渔二村、大铲旧村等旧改,东滨路附近的华联AB区,也值得我们关注。

宝安区万科上星工业区旧改宝安区公示旧改计划立项有超110个之多,个人更关注福永、沙井和松岗的实施进展。而万科上星项目,根据推进预判,17年可能会实施动工甚至入市。随着地铁11号线的开通,大空港规划落地,产业升级政策鼓励刺,沙井这个既临空也临港的地方,加上得天独厚的区位优势,必定会有无限发展潜力,成为市场开发主体的必争之地。

上星项目位于沙井街道东临上寮河,西临上星路,南临创成路,北临企安路,邻近德普电子城,占地18.7万㎡。项目主体为万科地产,拆除用地面积16.6万㎡,开发建设用地面积12.2万㎡,计容积率面积为64万㎡。项目参数:住宅351520平方米(含保障性住房17720平方米),商业、办公及酒店187780平方米,商务公寓80470平方米。

(片区二手房参考价)龙华区第八工业区宝龙地块第八工业区宝龙地块项目——华盛龙荟名庭和鸿荣源壹成中心就一路之隔,目前正在开工建设中。虽然不能和规划分十期开发和壹成中心形成对标,但也即将分散片区一大批的的关注度和购买力。

项目由宝盛龙悦实业投资有限公司开发,其控股公司是华盛智地。华盛在深圳开发过西荟城、盛荟名庭等项目。去年在观澜开盘的华盛观荟也是它的开发作品,但似乎牵扯到股权分配等原因,合作开发公司金洪夺得了项目的推广头衔,“华盛观荟”改名为“金洪观荟”。

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(片区二手房参考价)更新单元用地面积4.7万㎡,拆除用地面积4.2万㎡,开发建设用地面积3.4万㎡。总建面25.87万㎡。其中:规划有4栋32-48F住宅共10.44万㎡,1栋34F保障房,1栋办公楼,以及1栋商务公寓,还有1.2万㎡商业。供应量真不小,另外紧邻项目西北角规划有小学用地。龙岗区木棉湾片区更新项目木棉湾片区项目经过多年的努力和多次的范围调整,终于在2016年下半年正式纳入市城市更新计划立项项目。拟更新方向为居住、商业功能,拆除重建面积约28.5万平,预计又是一个超百万的大型综合体。对比南门墩项目来讲,体量制胜!

木棉湾项目作为京基集团2012年同期签约的五大项目之一,据原村民反应,去年下半年通过集体表决之后,目前推进情况比较理想,确权和拆迁安置的过程值得关注。

(片区二手房参考价)盐田区佳兆业山海城早于2011年4月14日,佳兆业集团与深圳市盐田区人民政府签订《盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目改造协议书》,标志着佳兆业对该项目的搬迁改造工作正式启动,也是盐田区最大的城市更新项目:包括盐田三村、四村、西山吓村及社排小布村等共13个自然村,需拆除建筑近2000栋。

项目总占地约26.56万㎡,分十一个地块开发,规划总建筑面积约107万㎡,用于移交给政府及村民业主回迁物业的面积近60万㎡。目前一期已完成回迁,二期于去年年底开工,今年有望入市。

(片区二手房参考价)作为佳兆业集团复苏的代表作,未来规划也将无缝接驳地铁8号线一期盐田路站,地理位置优越。将形成集学校、城市公园、商业中心、高品质住宅、“天街商业街区”等多业态于一体的城市综合体。坪山区恒大飞西项目刚升级为行政区的坪山,从旧改公示立项的数据来看,城市更新项目可能有个共有的属性就是:体量大,占地超十万平米的项目就多大11个,例如正山甲规划审议建面超150万平米,均田项目心海城也是超百万的综合体。

但是,于2015年10月26被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》的飞西片区城市更新单元,其申报主体为深圳市鸿腾投资管理有限公司(恒大全资子公司),项目占地17.4万㎡。也正是因为打了恒大的标签,注度一直很高,个人预判17年应该会进入实施开工状态。

(片区二手房参考价)大鹏新区上洞电厂项目这个项目可能大家会比较陌生,其实开车走惠深沿海高速,玫瑰海岸对面那一大片的破旧工厂状的土地就是。项目位于葵涌街道办辖区内,北临盐坝高速,东、西、北三侧环靠马峦山群,南接婚纱圣地玫瑰海岸。更新单元范围66012.3平方米,拆除用地面积63511.5平方米,开发建设用地面积47060.8平方米,计容积率总建筑面积89790平方米,其中住宅77000平方米(含保障性住房0平方米),商业、办公及酒店7520平方米。

项目距小梅沙只有10分钟车程,距东部华侨城也只需15分钟左右,加上周边的玫瑰海岸度假中心和金海滩俱乐部等,生态旅游资源较为集中和丰富,商品房以豪宅居多,价格参差不齐,比如:三科麓湾、万科十七英里、承翰半山海、PURE33璞岸和金众云山栖等。光明新区元昇厂片区城市更新单元光明新区公明街道元昇厂片区城市更新单元于2015年10月22日被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》,实施主体为勤诚达集团,命名勤诚达正大城。拆除用地面积20.5万㎡,规划为新的商住综合体。

现场踩盘发现,项目目前正在施工状态,靠近长圳村里面已经出地面好几层,预期今年可入市。未来地铁6号线长圳站地铁物业,位置优良,交通便利。

(片区二手房参考价)点评:以上仅根据实际踩盘了解做一个预判,但根据《城市更新“十三五”规划》要求,在?2017-2020年期间要实现全市拆除重建类更新1250公顷的用地供应,确保规划期末目标任务完成率达到100%,规划期内预计通过拆除重建类更新供给建筑总面积约4600万平方米。其中,居住与商务公寓建筑面积约3150万平方米,商业(不含办公)建筑面积约240万平方米,办公建筑面积约200万平方米,产业(含研发)建筑面积约810万平方米,公共配套建筑面积约200万平方米。

结合目前已列入计划的总拆迁用地规模和“十三五”期间计划用地供应规模来分析,“十三五”期间的大部分用地供应和建筑总面积的市场供应将主要从已进入计划立项的项目中实现,所以已通过计划立项的项目需要全面提速进入用地供应阶段。另外,新的《暂行措施》也有明确的实施监管要求,这对已立项的项目实施是个利好。对于进展缓慢的项目,开发商将面临政府审批压力,要么加速推进,要么调出计划。所以,2017年已经立项的项目里面会有批量进入下一个实质性进展阶段。

另外,受“大众创业、万众创新”、“中国制造2025”等多重宏观政策的驱动,国家部委、广东省及深圳市均陆续出台政策,全力支持产业用地的供应。产业驱动的旧工业区升级改造项目将成为新的战略版图,旧工业区升级改造(工改工)项目势必成为新的主战场,成为新的政策和市场风向。

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补偿标准:参考《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》

深圳市规土委今日开《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(下称暂行措施)的媒体通气会,措施相比上一版新增条款18条,重点包括旧住宅需100%业主同意才能拆除,“十三五”期间全市将试点开展10个左右重点更新单元实施,非独立占地的社区级配套用房配套规模达105万平方米,2020年提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。
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